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房屋的残值该怎么计算?

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  2009年09月01日,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称:《解释》)生效。

  第十一条承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:

  (一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;

  第十二条承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。

  最高人民法院民一庭负责人在回答记者提问时,就上述条款中“残值损失”的定义及计算方法回答如下:

  残值损失是指在合同解除时,装饰装修的剩余“价值”,这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础,且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。

  《解释》依照租赁合同的权利义务内容、行业惯例、交易习惯,规定在双方当事人无约定情形下,承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕,出租人无需补偿。按照这一规定,合同履行期间已经摊销的装饰装修费用,不应列入合同解除的损失范围。

  如装饰装修造价60万元,租期5年,则60万元造价摊销在租期内,每年平均摊销12万元。合同履行两年后解除,按照评估价值,装饰装修现值为30万元,但按照租期内摊销价计算,三年摊销费用为36万元。

  则残值应当按照摊销费用确定为36万元。如果装饰装修现值高于摊销的造价费用,则应当按照装饰装修的现值来确定残值。

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  3、砖混结构一等:生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年;

  4、砖混结构二等:生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年;

  5、砖木结构一等:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年;

  6、砖木结构二等:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年;

  7、砖木结构三等;生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年;

  建筑物的折旧年限是建筑物价值转移的年限,它与耐用年限既有联系又有区别。折旧年限是由使用过程中的社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命,或称为经济寿命;耐用年限是由结构、质量等决定的自然寿命。目前,一般是将建筑物的自然耐用年限作为折旧年限,不考虑物价上涨、人为损耗等因素。

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