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“沉睡资产”怎样变“活钱”

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  对于城市居民而言,城市房屋有着生活资料和生产资料的双重功效,而农房作为农民最重要的生活资料,也应通过确权发证与房屋抵押、转让等交易登记管理,成为农村发展的生产要素。

  去年下半年,经宣城市政府审议通过,宣州区农村房屋发证与抵押流转改革试点工作实施意见发布,此举标志该市新时期“农房改革”拉开序幕。

  农房,顾名思义是指农民居住的房屋,广义地说是国有土地以外即集体土地上的房屋,狭义地说是宅基地上的农民住房。但长期以来,我国对农房采取有别于国有土地上房屋的差别市场政策,许多农户举全家之力造一幢新房,往往耗尽几辈子的财产性收入,但无法抵押流转乃至“变现”,“活钱变成死资产”。

  “一直以来,由于农村房屋自由流转无法可依,造成农民‘贷款难’和农村金融机构‘难贷款’。”宣城市房管局相关负责人告诉记者,上世纪90年代中期开始,随着农业经济面临转型,承包土地种植规模化以及农村小商业、服务业发展苦于没有启动资金而运行不畅等新情况的出现,农村的融资问题越来越被提上议事日程。同时,面向农村的金融机构因风险大、农民无有效资产担保,很难找到信贷出路。

  “要激活‘死资产’,首先需要确权,然后才能抵押‘融资’,在登记发证方面并没有法律障碍。”宣城市房管局市场产权处副主任汪晓红介绍说,该市早在1989年就开始了集体土地上房屋的登记发证工作,但随即遭遇了诸多问题,如规划、用地前置要件合法性界定难,房屋勘丈、权利人认定、业务受理等基础工作量大。

  除了技术性问题,还有观念问题。由于农村房屋不能自由流转,农民看不到办证的现实功效,对办理房产权证并不热心。在他们眼中,祖祖辈辈都居住的房屋,没有证也“没有人抢去”;农民的宅基地以及房产又不准买卖,产权证又有何用?

  如何打破农房发证的“坚冰”,实现农户和农村金融机构的“双赢”,成为摆在当地政府面前的一个棘手问题。

  在农房闲置资产难以“变现”、又面临“发展资本”欠缺的双重考验下,宣城市相关部门决定大胆创新,突破难点,健全机制,积极开展农房发证工作,让农房在确权登记的前提下有实现“资本化”可能,为“三农”发展寻找新的资本出路。

  汪晓红告诉记者,为做好农房抵押流转的前期发证工作,该市从1994年起,就先后制定了相关实施意见,建立了不同历史时期的农村房屋规划、用地手续合法性认定机制和工作机构,并配套制定了乡镇房屋产权登记发证工作的一系列规章制度。同时,根据该市撤地设市的现实状况,对规范办证进行了政策修正和服务强化,真正做到部门通力协作、齐抓共管。

  该市通过与当地金融机构协商,在向阳镇等地试点,选择建设在国道、省道等道路两侧正在用于经营或有经营潜力的农民房屋,给予确权发证,并对有证房屋办理抵押贷款。

  “这一尝试在当地起到了很好的示范作用,也取得了一定效果。 ”宣城市房管局相关负责人告诉记者,截至目前,该市先后为农户发放房屋产权证近2万本。

  1995年3月20日,宣州区向阳镇河北村村民林志旺领取了自家房屋的房产证,随后以该房屋抵押向当地信用社贷款2万元,用于自己兴办的雨具厂扩大再生产。此后10多年,林志旺和弟弟林志民以各自的房屋为抵押向当地信用社申请贷款10余次,累计贷款近70万元,用于投资兴业。林志旺现已拥有员工50多人、年营业额近两百万元的服饰加工企业。同时,在该镇利用农房抵押贷款,发展棉花生产加工、经营水果种植以及畜禽水产养殖等产业的小型企业有近千家。

  自1995年以来,宣州区累计发放乡镇及农村房屋抵押贷款43.5亿元,其中农村房屋抵押贷款约占40%,不良贷款率为0.8%,低于银监会发布的2010年商业银行平均1.13%的水平。

  农村房屋确权登记与抵押流转,实现农村房屋资产资本化功能,对于进一步促进农业增效、农民增收和农村发展,加快构建城乡一体化新格局,意义深远。

  记者在采访中了解到,在新出台的实施方案中,该市提出了依法登记、自愿申请、实事求是、先行先试和循序渐进等原则,对符合条件的农房分别由国土部门和房管部门颁发土地证和房产证,在此基础上实现抵押流转。

  农房发证和抵押流转效果明显,但还存在着不少风险和问题。为稳妥推进此项工作,该市要求简化登记程序,杜绝违法用地,并明确以宣州区乡镇为重点,在城市规划区则暂缓实施。为严肃法纪,规范发证,该市要求建立健全农村房屋发证绩效、质量等考评考核制度,对在农村房屋发证过程中以权谋私或失职渎职造成不良后果的,严肃查处;涉嫌犯罪的,移交司法机关依法处理。

  当前,随着城市化进程日益加快,大量农村人口转移到城市,宅基地闲置而缺乏积极的复垦机制造成的“空壳村”问题,农村村组过小、人口过少造成的教育、医疗、养老等资源薄弱的“农村病”问题,都对城乡一体化建设和可持续发展提出挑战。“农房发证和抵押登记工作的开展,将对解决上述问题提供新的思路。 ”相关专家表示说。

  “为提高信贷资产质量,有效防范风险,我们将严把审核关、投放关和监督关,严防‘重贷轻收’现象发生。 ”对于新的实施方案,宣城皖南农村商业银行相关负责人表示仍然要处置好风险防范问题。同时,还需要立法机关顺应新农村建设需要,对《土地管理法》等法律法规进行修改,解禁农村集体建设用地使用权特别是宅基地使用权抵押流转的有关限制,为破解“三农”问题进行有益探索。

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